Los recién llegados ricos distorsionan los precios de la vivienda en Madison

El informe anual de la ciudad encuentra que los inquilinos y los aspirantes a propietarios de viviendas están fuera de precio

por Eric Murphy

1 de agosto de 2023

08 A.M

El mercado de compra de viviendas de Madison se ha vuelto tan popular como el mercado de alquiler en los últimos años, y la competencia de los recién llegados a la ciudad con altos ingresos hace que la propiedad esté fuera del alcance de cada vez más residentes de Madison, según una versión preliminar del Panorama de Vivienda 2023 de Madison. El informe anual, elaborado por el Departamento de Planificación, Desarrollo Comunitario y Económico de la ciudad para seguir las tendencias del mercado inmobiliario, también encuentra que los inquilinos de bajos ingresos están siendo desplazados de Madison, mientras que muchos otros están estirando sus presupuestos en unidades que no pueden pagar.

"Estoy realmente preocupado por la información contenida en este informe", dijo Ald. Kristen Slack después de que el borrador del informe fuera presentado el 27 de julio al Comité de Estrategia de Vivienda de la ciudad. “El ingreso medio del área está aumentando, pero principalmente entre el sector de mayores ingresos; estamos perdiendo familias de ingresos menores o más modestos, que están abandonando la ciudad; el valor de las viviendas se está disparando, lo que contribuye a estas desigualdades de riqueza; y tenemos estos hogares de mayores ingresos consumiendo poco [alquilando o comprando unidades más asequibles]…. Es sólo una receta que no tiene buena pinta”.

"Hemos visto un porcentaje muy alto de hogares de altos ingresos que se mudaron a la ciudad recientemente", dijo Matt Frater, especialista en desarrollo comunitario de la ciudad y coautor del informe con el planificador Colin Punt. Esa presión sobre el mercado ha significado que los compradores ofrezcan en promedio entre un 6% y un 7% por encima del precio de venta. "Si estás buscando una casa de $415,000, eso equivale a $25,000 a $30,000 dólares más de lo que pides".

La competencia se ha vuelto tan feroz que los compradores han comenzado a adquirir viviendas unifamiliares de alquiler. Aproximadamente una de cada cinco casas de Madison disponibles para alquiler (aproximadamente 1,100) se han convertido en propiedad desde 2020, según el informe, que señala que estas unidades más grandes generalmente las alquilan familias con niños. Slack pidió al personal datos adicionales que buscarían medir si las familias con hogares más grandes tienen más probabilidades de abandonar la ciudad.

El informe encontró que la casa promedio en Madison está lejos del alcance de la mayoría. El hogar inquilino promedio en Madison que busca comprar una casa puede pagar un precio de compra de $198,000, el hogar negro promedio de Madison puede pagar una casa de $159,000 y el hogar blanco promedio de Madison una casa de $317,000. Ninguna de esas cifras se acerca al precio promedio de una vivienda en Madison, que ahora supera los $400,000.

Y para algunos que buscan comprar una casa, encontrar opciones más baratas fuera de la ciudad no siempre es una opción. “Seré franca y honesta: hay muchas razones por las que las familias de color quieren permanecer en los límites de la ciudad”, dijo Belinda Thomas, miembro del comité y consultora de bienes raíces de The Alvarado Group. “No se trata sólo del transporte, se basa también en la comodidad, en ser aceptado. Hay más comunidad dentro de Madison que en las áreas rurales”.

Aproximadamente una cuarta parte de los hogares propietarios se ven agobiados por los costos de la vivienda (lo que significa que pagan más del 30% de sus ingresos para esos costos, que la ciudad y otros utilizan como punto de referencia de asequibilidad) y la mitad de todos los inquilinos lo están, y ambos Las cifras están aumentando desde 2019. El inquilino medio de Madison puede permitirse un alquiler y servicios públicos combinados de aproximadamente $1,170 por mes según el informe, mientras que el alquiler promedio de Madison es de aproximadamente $1,570, según RentCafe, una cifra que aumentó un 14% el año pasado, la mayor aumento de cualquier ciudad importante de EE.UU.

La ciudad ha estado tratando de mantenerse al día con el mercado. Según Housing Snapshot, la financiación de la ciudad subsidió casi una de cada cinco nuevas unidades de alquiler construidas desde 2016, más de 2.100 en total.

Pero la intensa competencia todavía amenaza a muchos con el desplazamiento. Para más de 11.000 inquilinos, los alquileres son tan altos que ninguna unidad disponible en la ciudad es asequible para sus ingresos. Ese número creció año tras año, "lo que significa que más inquilinos fueron clasificados como de bajos ingresos que el número de unidades que se crearon a ese precio". Y si bien hay pocas vacantes en todas partes, el mercado es aún más ajustado para las unidades de costo bajo y medio, "afectando desproporcionadamente a los hogares de bajos ingresos, ya que compiten con los hogares de mayores ingresos por las mismas unidades de vivienda".

por Eric Murphy

1 de agosto de 2023

08 A.M